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2008年土地估价师考试《估价理论与方法》试题及答案

2013-11-25来源/作者:管理员点击次数:931

  2008年土地估价师考试《估价理论与方法》试题参考答案

  一、判断题(10题,题号1—10,共10分。请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂“”,错误涂“×”。评分说明:每题1分,判断错误不得分并倒扣1分,最多扣至判断题总分为0)

  1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。(  )

  2.采用市场比较法评估宗地价格时,比准案例应处于同一供需圈,也就是“区域因素”所描述的范围。(  )

  3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。(  )

  4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时,土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。(  )

  5.采用剩余法估价时,应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测,以及开发成本、开发期、利润等项的估算。(  )

  6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大,估价师水平越高,评估价格越高。(  )

  7.在规划限定的其他条件不变的情况下,单位地价与土地容积率呈正相关。(  )

  8.某待估宗地设定有他项权利后,会适当提高该宗地的市场价值。(  )

  9.相对于土地面积、土地形状等条件,交通条件对地价水平的影响最大。(  )

  10.在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时,需要遵循最有效使用原则,将土地收益从房地收益中分离出来。(  )

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  二、单项选择题(45题,题号11—55,共45分。每题有A、B、C、D四个备选项,其中只有一个最符合题意,请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明:每题1分,选错不得分,不倒扣分)

  11.工业区位理论的核心就是对运输、劳力及(  )相互作用的分析和计算。

  A.道路因素

  B.区位因素

  C.集聚因素

  D.资金因素

  12.某城市二级住宅用地平均容积率为2.0,以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。现有一宗住宅用地位于二级地,其容积率为4.0,除容积率外无须进行其他修正,则该宗住宅用地楼面地价最可能为(  )元/平方米。

  A. 950

  B.1200

  C.1300

  D.1500

  13.某大型百货商城临街宽150米,进深100米,采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有(  )。

  A.宽深比修正

  B.区位修正

  C.用途修正

  D.出让方式修正

  14.《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来,对全国各地的工业地价有一定影响,这属于影响土地价格的(  )。

  A.一般因素

  B.区域因素

  C.个别因素

  D.环境因素

  15.关于描述土地价格的主要特征,下面描述不正确的是(  )。

  A.土地价格是权益价格

  B.土地价格由生产成本决定

  C.土地价格总体呈上升趋势

  D.土地价格具有明显的地域性

  16.生地价格、熟地价格、毛地价格是按(  )进行分类的。

  A.权利类型

  B.价格形成方式

  C.价格表示方法

  D.土地的存在形态

  17.基准地价系数修正法是(  )在估价实践中的具体运用。

  A.合法原则

  B.预期收益原则

  C.最有效使用原则

  D.替代原则

  18.土地还原利率为7.0%,房屋还原利率为9.6%,则房地产综合还原利率可能为(  )。

  A.6.5%

  B.7.0%

  C.8.5%

  D.9.6%

  19.我国土地价格是(  )和收益的购买价格。

  A.土地价值

  B.土地所有权

  C.土地使用价值

  D.土地权利

  20.新古典主义地租模型中的代表阿兰索的主要贡献在于:将空间作为地租的一个核心问题进行了考虑,首次引入(  )概念,解决了城市地租计算的理论方法。

  A.竞争模式

  B.区位平衡

  C.边际效益

  D.博弈占位

  21.按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要(  )。

  A.近

  B.完全相同

  C.略有差异

  D.远

  22.影响土地区位的行政因素有(  )。

  A.城市拆迁

  B.城市规划

  C.用地审批

  D.规划审批

  23.某宗容积率为r(r>1)的宗地,楼层数为n层,每层建筑面积均相等,楼面地价为%,地面地价为%,建筑覆盖率为e,则下面描述错误的是(  )。

  24.在城市土地定级时,要考虑主次干道对周围土地的影响距离,该距离一般用以下(  )方式确定。

  A.从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离

  B.建成区面积与所有主、次干道总长度比值的一半

  C.道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比

  D.两条道路之间的中心线到路中心线的距离

  25.在建立路线价及其修正体系的基本程序中,首先是要(  )。

  A.设定标准深度

  B.划分地价区段

  C.划分地价等级

  D.划分路线价调查区段

  26.关于成本逼近法中求取有限年期土地使用权价格时,下列选项中描述错误的是(  )。

  A.当土地增值收益是以有限年期市场价格与成本价格的差额确定时,要进行年期修正

  B.当土地增值收益是以无限年期市场价格与成本价格的差额确定时,

  需对土地增值收益进行年期修正

  C.当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,需对成本价格进行年期修正

  D.当待估宗地为出让土地时,应进行剩余使用权年期修正

  27.下列选项中说法错误的是(  )

  A.绝对地租是土地价格存在的根源

  B.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

  C.垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值

  D.矿山地租的决定方法和农业地租一样,都包含级差地租和绝对地租

  28.最有效使用应当以预测原则和(  )原则为基础,就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

  A.需求与供给

  B.报酬递增递减

  C.最有效使用

  D.变动

  29.采用剩余法估价时,调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是(  )。

  A.计算建筑密度

  B.估算土地开发费用

  C.估算建筑成本

  D.确定土地最佳利用方式

  30.关于绝对地租描述,下列选项中不正确的是(  )。

  A.绝对地租是平均利润的一部分

  B.绝对地租是农产品市场价格高于生产价格的余额

  C.绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值

  D.土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因

  31.下列选项中(  )不属于路线价估价法中深度修正的方法。

  A.四三二一法则

  B.苏慕斯法则

  C.杉木正幸法则

  D.哈柏法则

  32.根据土地报酬递减的基本原理,下列选项中表述不正确的是(  )。

  A.当边际报酬大于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势

  B.当边际报酬小于平均报酬时,平均报酬开始下降

  C.当边际报酬等于平均报酬时,平均报酬最低

  D.当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时,平均报酬率最高

  33.城市规划限制条件往往会影响土地价格,下列选项中不属于此类的是(  )。

  A.宗地容积率

  B.宗地形状

  C.建筑密度

  D.宗地用途

  34.某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套,而所在区域土地开发期需要3年,如开发费均匀投入,则采用成本逼近法估价时,土地开发费的计息期应为(  )年。

  A.1

  B.1.5

  C.2

  D.3

  35.某住宅小区的平均月租金为21元/平方米,年总费用为72元/平方米,房地产总价为3000元/平方米,土地还原利率为4%,该小区土地楼面价格为900元/平方米,则建筑物还原利率为(  )。

  A. 5.23%

  B.6.43%

  C.6.86%

  D.7.21%

  36.建筑地段地租的一个显著特点是(  )占有显著的优势。

  A.垄断地租

  B.级差地租

  C.绝对地租

  D.相对地租

  37.决定土地价格高低的主要因素是(  )的存在。

  A.垄断地租

  B.级差地租

  C.绝对地租

  D.相对地租

  38.下列选项中,最适合采用成本逼近法进行价格评估的是(  )。

  A.城市中心的商业用地

  B.公益设施用地

  C.城市中心的综合用地

  D.待开发住宅小区用地

  39.公式“还原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用(  )代表。

  A.一年期定期存款利率

  B.一年期贷款利率

  C.证券年平均收益利率

  D.期货年收益利率

  40.下列选项中,不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是(  )。

  A.用途应相同

  B.同一供需圈内

  C.两年内的交易案例

  D.交易案例的真实性

  41.下列选项中,不适合用市场比较法进行评估的是(  )。

  A.工业区待出让地块

  B.市中心办公楼的租金

  C.二手房交易价格

  D.边远地区办公用地

  42.基准地价是城镇土地市场的(  )和公示性价格,通过定期公布,向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势。

  A.宏观性

  B.微观性

  C.指导性

  D.控制性

  43.某宗工业用地,土地取得费为100元/平方米,相关税费为50元/平方米,土地开发费是200元/平方米,利息为15元/平方米,投资利润率为25%,则土地投资利润为(  )元/平方米。

  A. 86.00

  B.87.50

  C.88.00

  D.91.25

  44.某城市以2005年为基期,2006年、2007年、2008年的地价指数分别为110、115、123。某比较案例2006年成交价为1200元/平方米,则2008年该比较案例价格为(  )元/平方米。

  A. 1476

  B.1342

  C.1200

  D.1073

  45.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米,建筑容积率分别为8、5、4.5,若其他条件相同,则购买者会优先选择(  )。

  A.甲宗地

  B.乙宗地

  C.乙宗地、丙宗地任选其一

  D.甲宗地、乙宗地任选其一

  46.下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表。比较案例的容积率为2,楼面地价为2000元/平方米,待估宗地容积率为3.5,其地面地价为(  )元/平方米。

2008年土地估价师考试《估价理论与方法》试题及答案

  A. 1753  

  B.5950 

  C.6134  

  D.7988

  47.现有一宗规划为商住综合的土地,其所在区域的商业用途价格为800元/平方米,商住混合用途价格为1000元/平方米,则该宗土地的评估价值应为(  )元/平方米。

  A. 800  

  B.900  

  C.1000  

  D.1800

  48.某宗地的土地取得成本为1500万元,土地开发成本为3000万元,投资利息500万元,销售费用400万元,销售税费600万元,开发完成后的房地产价值为9000万元,则投资该宗地的收益率为(  )。

  A. 55.6%  

  B.50. 0%  

  C.61.2% 

  D.66.7%

  49. 2006年某写字楼出租,签订了3年租赁合同,合同月租金50元/平方米,每年租金增长率为10%,每年支出总费用为380元/平方米。2008年该写字楼的房地纯收益为(  )元/平方米。

  A.220 

  B.346  

  C.592  

  D.700

  50.某大型国有企业有一临街商铺,耐用年限50年,已经使用2年,残值率2%。现上市需按作价人股方式处置,评估时设定土地出让年限40年,房屋重置价1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有,则年折旧费为(  )元/平方米。

  A. 24.00 

  B.28.57  

  C.30.00  

  D.31.58

  51.某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元,土地还原利率为6%,该宗地70年土地使用权价格是(  )万元。

  A. 1017  

  B.987  

  C.983  

  D.910

  52. 2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估,据调查,目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元,年利息率为6%,采用成本逼近法评估时,土地开发费应该取(  )万元。

  A. 1000

  B.1124

  C.2000

  D.2247

  53.某工业开发区面积100万平方米,开发区总地价为3亿元,可出让土地的比例为60%,现出让一宗工业用地,其土地出让底价为(  )元/平方米。

  A.300

  B.400

  C.500

  D.600

  54.某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”,其修正值如下表。现有一宗工业用地坐落在四级地内,达到“三通(通路、通上水、通电)一平”,则其土地开发程度修正值为(  )元/平方米。

2008年土地估价师考试《估价理论与方法》试题及答案

  A.0  

  B. -5  

  C. -6  

  D. -11

  55.某宗地内建有一座建筑物,建筑层数为5层,各层建筑面积相等,建筑密度为50%,土地单价为2500元/平方米,则其楼面地价为(  )元/平方米。

  A. 2500

  B.1250

  C.1000

  D.500

  三、多项选择题(15题,题号56 - 70,共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项,其中至少有两个符合题意,请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明:每题2分,多选、有错误选项的不得分,不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.5分)

  56.关于重置价格与重建价格的区别,下列选项中说法错误的有(  )

  A.估价时点不同

  B.建筑工艺不同

  C.选用的建筑材料不同

  D.建筑构配件不同

  E.采用的人工单价不同

  57.适用于对大批量宗地进行估价的方法有(  )

  A.路线价法

  B.基准地价系数修正法

  C.成本逼近法

  D.市场比较法

  E.收益还原法

  58.根据剩余法的基本原理,下列计算公式正确的有(  )。

  A.地价=开发后不动产总价值一整个项目开发成本一开发商正常利润

  B.地价=市场价格一正常成本一正常利润一不可预见费

  C.地价=不动产总价一建筑开发费一管理费一维修费一保险费一税金一开发商利润

  D.地价=房地产预期售价一建筑总成本一销售费用一税金一利息

  E.地价=不动产总价一建筑开发费一专业费一利息一税金一开发商利润

  59.基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的(  )。

  A.土地用途

  B.土地级别

  C.土地使用者

  D.,土地开发程度

  E.基准地价

  60.下列选项中关于土地价格描述,正确的有(  )o

  A.总体呈上升趋势,上升速度较一般商品缓慢

  B.具有明显个别性和地区性

  C.土地价格高低决定了地租水平高低

  D.土地价格由开发成本决定

  E.土地价格高低与社会经济水平相适应

  61.关于各种估价方法的适用范围,下列选项中说法iE确的有(  )。

  A.路线价法是仅适用于特大城市的估价方法

  B.成本逼近法适用于工业用地估价,对商业及住

  C.市场比较法除了可以用于土地价格评估外,为产租金评估

  D.收益法只适用于有收益或有潜在收益的不动琦

  E.基准地价系数修正法的适用范围与市场发育程度无关

  62.下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有(  )。

  A.楼面地价:单位地价÷容积率

  B.单位地价比楼面地价更能反映地价水平高低

  C.楼面地价:单位地价÷建筑面积

  D.单位地价:楼面地价÷土地总面积

  E.楼面地价:单位地价×土地面积÷建筑面积

  63.根据房屋的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同,房屋的结构分为(  )。

  A.钢筋混凝土结构

  B.土木结构

  C.砖混结构

  D.砖木结构

  E.简易结构

  64.我国现阶段地租的具体表现形式包括(  )

  A.土地出让金

  B.青苗补偿费

  C.土地承包费

  D.房屋拆连补偿费

  E.耕地占用税

  65.根据马尔萨斯的观点,地租是总产品中的剩余部分,产生该剩余的原因有(  )。

  A.土地的性质

  B.土地的用途

  C.生活必需品所特有的性质

  D.~肥沃土地的相对稀少性

  E.土地空间分布不均

  66.下图是土地报酬曲线示意图,下列选项中正确的有(  )。

2008年土地估价师考试《估价理论与方法》试题及答案

  A.L1、L2、L3分别为总报酬、平均报酬和边际报酬

  B.从计算过程来看,边际报酬是总报酬的一阶导数值

  C.总报酬曲线中的转向点为边际报酬曲线的最高点

  D.第一阶段为报酬增加最剧烈的阶段,也是最合理的阶段

  E.总报酬为最大时,边际报酬为零

  67.估价人员根据国有土地使用证记载的事项,能够了解到宗地的(  )等信息。

  A.四至

  B.面积

  C.用途

  D.取得价格

  E.权属纠纷

  68.在影响宗地价格的因素中,下列选项中属于区域因素的有(  )。

  A.交通条件

  B.物价变动

  C.繁华程度

  D.宗地临街状况

  E.房地产投机

  69.建筑物折旧的类型包括(  )。

  A.物理折旧

  B.经济折旧

  C.功能折旧

  D.材料折旧

  E.环境性折旧

  70.在区域因素修正中,衡量基本生活设施完善度的指标有(  )。

  A.设施类型是否齐备

  B.设施价格

  C.设施水平

  D.使用保证率

  E.设施使用频率

  四、情景分析题(3题,内含15小题,题号71一85,共15分。每小题有A、B、C、D四个备选项,其中至少有一个符合题意,请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明:每小题1分,多选、有错误选项的不得分,不倒阳分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)。

  (一)

  某县宾馆建于20世纪80年代,以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证,土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地,道路以生活型主干道为主,电力设施骨干输电线路为双回路10千伏,供水管径300毫米,排水管径500毫米,固定电话装机容量为1000门。宾馆内部道路、供电、供水、排水和通讯设施齐全。现因宾馆经营不善,县人民政府批准其在不改变用途的前提下进行整体改制。就上述内容,回答71 - 75小题的

  问题。

  71.下列选项中,关于划拨用地使用权及其价格评估描述错误的有(  )。

  A.划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格

  B.企业改制时,可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计人企业资产

  C.该宾馆土地使用权以无偿方式取得,土地资产不应计入其企业资产

  D.划拨土地使用权价格不包含土地增值收益

  72.根据《土地利用现状分类》( GB/T 21010--2007),评估时可设定其土地用途为(  )。

  A.批发零售用地

  B.住宿餐饮用地

  C.商务金融用地

  D.商服用地

  73.若你为该宾馆改制的土地估价师,优先选择的两个估价方法为(  )。

  A.市场比较法

  B.收益还原法

  C.成本逼近法

  D.剩余法

  74.对该宾馆进行土地评估时,关于土地开发程度的描述,下列选项中正确的有(  )。

  A.待估宗地设定开发程度为红线内外“五通”和内部场地平整

  B.待估宗地因企业需要改制须重新设定开发程度

  C.待估宗地实际开发程度为宗地红线内外“五通”和红线内场地平整

  D.待估宗地必须按“五通一平”进行地价评估

  75.该宾馆改制时,关于土地资产处置方式的描述,下列选项中正确的有(  )。

  A.补办出让手续

  B.保留划拨

  C.作价出资(入股)

  D.国有租赁

  (二)

  某企业因融资需要委托某土地评估机构,对所属某宗地2008年6月30日的价格进行评估。待估宗地位于市区综合级别三级地、商业用地二级地、住宅用地三级地,宗地面积10000平方米,其中商业用地占20%,住宅用地占80%。城市基准地价的评估基准日为2007年1月1日,综合级别三级地基准地价为3500元/平方米,商业用地二级地基准地价为5000元/平方米,住宅用地三级地基准地价为3000元/平方米。市国土资源局公布城市地价指数(以上季度为100)如下表。就上述内容,回答76~ 80小题的问题。

2008年土地估价师考试《估价理论与方法》试题及答案

  76.对待估宗地进行评估时,估价人员需要进一步掌握基准地价的修正因素百(  )。

  A.定级类型

  B.开发程度

  C.容积率

  D.年期

  77.该城市的土地定级类型有(  )。

  A.商业用地定级

  B.商住混合用地定级

  C.住宅用地定级

  D.土地综合定级

  78. 2008年第二季度与2007年第二季度同比城市商业用地地价上升了(  )。

  A. 115.36%

  B.116.21%

  C.15.36%

  D.16.21%

  79.住宅用地基准地价的期日修正系数应该是(  )。

  A. 1.28

  B.1.25

  C.1.23

  D.1.20

  80.若待估宗地商业容积率修正系数为1.12,区域和个别因素修正系数为5.06%,年期修正系数为0.9942;住宅容积率修正系数为1.08,区域和个别因蒹修正系数为6. 01%,年期修正系数为0.9981,开发程度均不需作修正,则该杀地总地价为(  )万元。

  A.7171

  B.5721

  C. 4851

  D. 4271

  (三)

  某宾馆首层用于餐饮,租金收入为18万元/月,其余各层为客房,共00个房间,平均每间房费95元/天,空置率为25%,该宾馆营业实际花费25矿元/月。周围同档次的宾馆客房部分一般每间房费90元/天,空置率为20%, E常营业费用为年收入的30%;同档次、同规模餐饮业房地产租金为25万元/日,营业费用为8万元。本区域的商业不动产的还原率为10%。如果一年按365巳计算,就上述内容,回答81 - 85小题的问题。

  81.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时,其年总收人为(  )万元。

  A. 476

  B. 497

  C. 996

  D.1088

  82.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时,其年运营费用为(  )万元。

  A.96

  B.300

  C.333

  D.365

  83.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格为(  )万元。

  A. 6640

  B.6960

  C.7230

  D.7550

  84.估价人员掌握了宾馆同类建筑物的房屋重置价、耐用年限、残值率等相关数据,评估该宾馆用地价格时,可以选用的评估方法有(  )。

  A.成本逼近法

  B.比较法

  C.土地残余法

  D.建筑物残余法

  85.从掌握的评估资料看,该宾馆年经营利润与同档次住宿餐饮业比(  )万元。

  A.少60

  B.少33

  C.多60

  D.多33

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